Sprzedaż domów w USA najniższa od 16 lat. Właściciele pożyczają pod zastaw, zamiast sprzedawać

Sprzedaż domów z drugiej ręki w Stanach Zjednoczonych spadła do najniższego poziomu od szesnastu lat. Przyczyna kryje się w milionach teczek z dokumentami kredytowymi: widnieje na nich oprocentowanie, z którego właściciele nie chcą rezygnować. Zamiast sprzedawać, pożyczają pod zastaw domów, których nie zamierzają opuszczać.

Ten impas wykracza daleko poza biura agencji nieruchomości. Osoby kupujące pierwsze mieszkanie muszą dziś liczyć się z kosztami kredytu bliskimi najwyższym w tym stuleciu, właściciele tanich kredytów mają wszelkie powody, by zostać na miejscu, a Rezerwa Federalna, która zwykle łagodziłaby tę presję, szykuje się do jej ponownego zwiększenia.

Sprzedaż załamuje się, a ceny niemal stoją w miejscu

National Association of Realtors poinformowało, że w październiku sprzedaż domów z rynku wtórnego spadła do rocznego tempa 3,75 mln — o 5,5% w porównaniu z wrześniem i o 8,8% w ujęciu rocznym. To najsłabszy wynik od sierpnia 2010 roku. Sprzedaż zmniejszyła się na Środkowym Zachodzie, Południu i Zachodzie, a na północnym wschodzie pozostała bez zmian. Ceny niemal nie drgnęły: mediana ceny sprzedaży wyniosła 416 700 dolarów, nieznacznie przewyższając poziom sprzed roku.

Lawrence Yun, główny ekonomista tej organizacji branżowej, winą za sytuację obarczył stopy oprocentowania kredytów hipotecznych, które „wzrosły do najwyższego poziomu od 2000 roku, z wyjątkiem jednego miesiąca w 2023 roku”. Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu o stałej stopie utrzymuje się w pobliżu 7,2%, a po opublikowanym w tym tygodniu wyższym od oczekiwań raporcie o inflacji w ciągu jednego dnia skoczyło do 7,30% — podał Mortgage News Daily. W czasie pandemii ten sam kredyt kosztował nieco ponad 3%.

Stary, tani kredyt cenniejszy niż przeprowadzka

Z analizy danych federalnych przeprowadzonej przez Realtor.com wynika, że w drugim kwartale oprocentowanie 49,1% aktywnych kredytów hipotecznych w USA wynosiło 4% lub mniej. Zamiana takiego kredytu na nowy, oprocentowany powyżej 7%, może podnieść miesięczną ratę o setki dolarów. Dlatego właściciele, którzy potrzebują gotówki, zamiast tego otwierają linię kredytową pod zastaw kapitału zgromadzonego w nieruchomości. Jak poinformował Bank Rezerwy Federalnej w Nowym Jorku, saldo tych linii wzrosło w trzecim kwartale o 23 mld dolarów — najwięcej od 2005 roku — do 481 mld dolarów.

Skutki zastoju odczuwają kredytodawcy z obu stron rynku. Według Mortgage Bankers Association liczba wniosków o refinansowanie była o 57% niższa niż rok wcześniej, a wniosków o kredyt na zakup domu — o 18%. Stało się tak nawet po krótkotrwałym spadku oprocentowania, który skłonił część kupujących do powrotu na rynek.

Poduszka kapitału własnego zależy od zmiennego oprocentowania

Lawrence Yun przedstawia bardziej optymistyczną interpretację sytuacji. Jak mówi, 88 mln właścicieli domów w kraju znajduje się na ogół w dobrej kondycji finansowej, a spadek stóp mógłby uwolnić znaczny, dotąd odłożony popyt. Danielle Hale, główna ekonomistka Realtor.com, nie sądzi, by sprzedaż miała utrzymać się na tak niskim poziomie. Obie prognozy zakładają tańszy kredyt, podczas gdy inwestorzy obstawiają przeciwny scenariusz. Linie kredytowe pod zastaw domu zazwyczaj mają zmienne oprocentowanie, które na początku listopada wynosiło średnio 7,49% — podaje Bankrate. Każda podwyżka stóp Fed uderza więc w tych samych właścicieli, którzy zamiast sprzedaży zdecydowali się na linię kredytową. Ich zadłużenie pozostaje znacznie niższe od szczytu z 2009 roku, wynoszącego około 714 mld dolarów, ale rośnie już od 18 kwartałów z rzędu.

Te dane opisują problem charakterystyczny dla Stanów Zjednoczonych. Większość tamtejszych kredytów hipotecznych ma stałe oprocentowanie przez 30 lat, dlatego właściciele wolą przeczekać, zamiast sprzedawać pod presją. W Wielkiej Brytanii, gdzie Bank Anglii podniósł w tym miesiącu stopę do 4%, a umowy o stałym oprocentowaniu obejmują zwykle kilka lat, wyższe stopy szybciej odbijają się na domowych budżetach.

Fed zbiera się przed publikacją kolejnych danych o sprzedaży

W październiku ceny konsumpcyjne wzrosły o 0,4%, podczas gdy ekonomiści spodziewali się 0,3%. Inwestorzy uznają teraz grudniową podwyżkę stóp za pewnik: około 88% przewiduje ruch o ćwierć punktu procentowego, a pozostali — o pół punktu, wynika z narzędzia FedWatch CME. Po wrześniowej podwyżce, pierwszej od 2023 roku, przedział stopy referencyjnej Fed wynosi 3,75–4%. Decydenci odbędą ostatnie posiedzenie w tym roku 8 grudnia, a 9 grudnia stowarzyszenie pośredników nieruchomości opublikuje dane o listopadowej sprzedaży.

Podwyżka sprawiłaby, że nowy kredyt hipoteczny byłby droższy dla kupującego, a stary dom — dla właściciela, który pożyczył pod jego zastaw, by móc w nim pozostać.

Tagi: stopy procentowe, Rezerwa Federalna, kredyty hipoteczne, mieszkalnictwo, National Association of Realtors, rynek nieruchomości w USA